Reformar una villa de los años 70 u 80 en la Costa Blanca: qué conviene revisar antes de empezar

Si estás pensando en reformar una villa de los años 70 u 80 en Moraira, Teulada, Jávea, Benissa o Calpe, el primer paso es conocer su estado real. La ubicación, el jardín y la relación con la parcela pueden ofrecer oportunidades, pero no sustituyen una revisión del edificio.

Muchas de estas viviendas tienen además una cualidad interesante: su estructura y su construcción básica pueden seguir estando perfectamente en servicio, aunque la distribución, las instalaciones y el comportamiento energético hayan quedado desfasados.

Por eso una reforma no debería empezar necesariamente preguntando qué suelo poner, qué cocina elegir o si interesa instalar aerotermia. Antes conviene entender qué vivienda tenemos realmente delante.

Una buena reforma empieza con un diagnóstico.

Antes de diseñar, hay que conocer lo que ya existe

En una vivienda de cuarenta o cincuenta años es frecuente que el edificio actual no coincida exactamente con el proyecto con el que se construyó.

Durante décadas pueden haberse realizado pequeñas ampliaciones, cerramientos de terrazas, porches, barbacoas, piscinas, trasteros o cambios interiores. Algunas actuaciones pueden estar correctamente documentadas y otras no.

Por eso, antes de plantear una reforma importante, conviene comparar al menos:

• la realidad construida
• la documentación urbanística disponible
• Catastro
• Registro de la Propiedad
• proyectos o licencias anteriores, si existen.

No se trata únicamente de una cuestión administrativa.

Una ampliación realizada años atrás puede afectar a la edificabilidad disponible, a la ocupación de la parcela o a los retranqueos. Y eso puede condicionar las posibilidades de la reforma que queremos realizar ahora.

Descubrirlo cuando el proyecto ya está diseñado suele ser mucho más problemático que comprobarlo al principio.

La estructura: antes de quitar paredes

Uno de los cambios más habituales en este tipo de viviendas consiste en abrir la zona de día.

Las distribuciones originales suelen tener cocinas cerradas, salones compartimentados y huecos relativamente pequeños. Hoy normalmente buscamos espacios más abiertos y una relación mucho más directa entre cocina, comedor, salón, terraza y piscina.

Pero una pared no deja de ser estructural porque queramos eliminarla.

Antes de abrir un hueco importante hay que entender cómo funciona el edificio:

• dirección de las viguetas
• luces estructurales
• muros de carga
• vigas y zunchos existentes
• pilares
• cimentación
• posibles ampliaciones posteriores.

En muchas viviendas tradicionales de la zona pueden coexistir muros de fábrica, elementos de hormigón armado y reformas realizadas en distintas épocas.

Eliminar un elemento sin conocer esa estructura puede generar fisuras, deformaciones o concentraciones de carga donde antes no existían.

Cuando la apertura es viable, existen distintas soluciones: vigas metálicas, vigas de hormigón, nuevos pilares o refuerzos específicos. La solución adecuada depende de cada edificio.

El objetivo no debería ser simplemente “tirar el muro”, sino conseguir la nueva distribución sin comprometer el comportamiento estructural de la vivienda.

Cubiertas, terrazas y agua: donde empiezan muchas patologías

En viviendas antiguas de clima mediterráneo, buena parte de los problemas aparecen relacionados con el agua.

Terrazas transitables, cubiertas planas, encuentros con petos, bajantes, jardineras o porches añadidos posteriormente son puntos que conviene revisar con especial atención.

Una humedad interior no siempre tiene su origen justo encima de la mancha.

El agua puede penetrar en un punto de la cubierta, desplazarse por distintas capas y aparecer varios metros más lejos.

Antes de volver a pintar una pared o colocar un falso techo conviene identificar la causa.

En una reforma integral solemos revisar especialmente:

• pendientes de terrazas
• estado de la impermeabilización
• encuentros con fachadas
• sumideros
• bajantes
• coronaciones de muros
• juntas
• encuentros entre construcciones originales y ampliaciones posteriores.

Una impermeabilización mal resuelta puede arruinar acabados nuevos en muy poco tiempo.

El aislamiento suele ser uno de los grandes puntos débiles

Una vivienda puede tener muros gruesos y, sin embargo, aislar muy poco.

Es una confusión bastante habitual.

Muchas viviendas construidas durante los años 70 y 80 disponen de cerramientos con cámaras de aire poco eficientes, aislamientos escasos o directamente inexistentes y numerosos puentes térmicos.

En verano esto puede traducirse en paredes y cubiertas que acumulan calor durante todo el día. En invierno, en superficies interiores frías y mayor demanda de calefacción.

Por eso conviene estudiar la envolvente de forma conjunta:

cubierta + fachadas + ventanas + protecciones solares + ventilación.

No existe una solución universal.

En una vivienda puede tener mucho sentido mejorar especialmente la cubierta; en otra, actuar sobre determinadas fachadas; y en otra, simplemente mejorar carpinterías, estanqueidad y protección solar.

La inversión debe concentrarse donde realmente produzca una mejora.

Cambiar ventanas ayuda, pero no resuelve todo

Sustituir unas ventanas antiguas por carpinterías actuales suele mejorar mucho el confort.

Pero la ventana no trabaja sola.

Podemos instalar una carpintería con excelentes prestaciones y mantener alrededor un cerramiento con grandes pérdidas térmicas o puentes térmicos importantes.

También hay que prestar atención a algo que a veces pasa desapercibido: las ventanas modernas son mucho más estancas.

Una vivienda antigua que anteriormente “ventilaba” involuntariamente a través de juntas y holguras puede comportarse de manera diferente después de cambiar las carpinterías.

Por eso la mejora de ventanas debería analizarse junto con la ventilación de la vivienda y con el comportamiento higrotérmico de los cerramientos.

En la Costa Blanca protegerse del sol puede ser tan importante como aislar

Una gran cristalera orientada hacia unas buenas vistas puede ser fantástica en invierno y convertirse en una fuente importante de sobrecalentamiento durante el verano.

El vidrio no debería analizarse únicamente por su aislamiento.

También importan:

• orientación
• tamaño del hueco
• factor solar
• sombras existentes
• voladizos
• persianas
• toldos
• vegetación
• protecciones exteriores.

En nuestro clima, controlar la radiación solar antes de que atraviese el vidrio suele ser una estrategia muy eficaz.

Un buen proyecto debería aprovechar el sol cuando interesa y limitarlo cuando se convierte en un problema.

Las instalaciones suelen necesitar algo más que una actualización estética

En una reforma profunda conviene revisar las instalaciones antes de decidir qué conservar.

Una vivienda puede seguir funcionando aparentemente bien y, sin embargo, tener instalaciones dimensionadas para una forma de vida completamente distinta.

Es habitual encontrar:

• cuadros eléctricos antiguos
• pocos circuitos
• tomas insuficientes
• tuberías envejecidas
• saneamientos modificados durante reformas anteriores
• producción de agua caliente poco eficiente
• climatización añadida habitación por habitación.

Si vamos a abrir suelos, techos y paredes, es el momento lógico para ordenar las instalaciones.

Hacerlo después puede obligar a desmontar acabados recién ejecutados.

Además, una reforma permite pensar la vivienda como un conjunto: climatización, agua caliente, electricidad, iluminación, fotovoltaica y, cuando procede, sistemas de control.

No siempre hace falta convertir la casa en una vivienda completamente distinta

Una reforma acertada no consiste necesariamente en borrar todo lo existente.

Algunas viviendas antiguas tienen cualidades difíciles de reproducir:

• proporciones agradables
• porches bien orientados
• muros con inercia térmica
• pavimentos interesantes
• carpinterías o elementos singulares
• vegetación adulta
• relación consolidada entre vivienda y parcela.

Conservar determinados elementos puede aportar carácter al proyecto y reducir costes.

La cuestión es distinguir entre aquello que merece conservarse y aquello que está limitando realmente la vivienda.

La relación con el exterior suele ser una de las mayores oportunidades

Muchas villas antiguas de la Costa Blanca fueron diseñadas con una relación interior-exterior bastante más limitada que la que buscamos actualmente.

La reforma puede cambiar radicalmente esa situación.

Abrir el salón hacia la terraza, mejorar la conexión con la piscina, crear zonas de sombra o reorganizar accesos puede transformar la vivienda sin necesidad de aumentar mucho su superficie.

Pero exterior e interior deberían diseñarse conjuntamente.

Un gran hueco hacia el jardín tiene poco sentido si después no existe una zona exterior protegida del sol o si la circulación obliga a atravesar constantemente zonas poco funcionales.

La arquitectura mediterránea funciona especialmente bien cuando vivienda, sombra, vegetación y espacios exteriores forman parte del mismo proyecto.

¿Y si la vivienda tiene ampliaciones antiguas?

Puede ocurrir en viviendas que han pasado por varias intervenciones.

Una terraza cerrada hace veinte años, un dormitorio añadido, un porche convertido en salón o un trastero transformado posteriormente pueden formar parte de la vivienda actual.

Antes de incorporarlos automáticamente al nuevo proyecto conviene estudiar su situación.

Hay que comprobar si esas construcciones aparecen en la documentación disponible y cuál es su situación urbanística.

Que una construcción aparezca en Catastro no significa necesariamente que esté urbanísticamente regularizada.

Tampoco una determinada antigüedad implica automáticamente que cualquier obra pueda considerarse legal.

Cada situación necesita analizarse con su planeamiento y normativa aplicables.

La eficiencia energética no empieza por elegir una máquina

Cuando pensamos en mejorar una vivienda antigua es fácil empezar hablando de aerotermia, fotovoltaica o equipos de climatización.

Pero la lógica debería ser la contraria.

Primero reducir las necesidades de la vivienda:

• controlar el sol
• mejorar la envolvente donde sea necesario
• reducir infiltraciones
• resolver puentes térmicos relevantes
• garantizar una ventilación adecuada.

Después dimensionar correctamente las instalaciones.

Una vivienda que necesita menos energía permite instalar equipos más pequeños, trabajar con mayor eficiencia y conseguir mejores condiciones de confort.

Reformar por fases también puede ser una buena estrategia

No todas las viviendas tienen que reformarse completamente en una única intervención.

Si el presupuesto es limitado, puede ser razonable establecer prioridades.

Por ejemplo:

Atender primero los problemas de seguridad o las entradas de agua activas. Coordinar después envolvente, ventanas e instalaciones antes de cerrar acabados. La secuencia debe adaptarse al edificio y a las dependencias entre trabajos; no es un orden universal.

Pero para que una reforma por fases funcione hay que tener desde el principio una visión global.

Lo que conviene evitar es ejecutar una actuación hoy que haya que desmontar dentro de dos años para realizar la siguiente.

Entonces, ¿por dónde empezamos?

Antes de decidir materiales o distribución, nuestra recomendación es sencilla:

conocer bien la vivienda.

Un levantamiento preciso, una revisión constructiva, el análisis de la estructura y una comprobación urbanística permiten saber dónde están las limitaciones reales y dónde están las oportunidades.

A partir de ahí puede plantearse una reforma que no sea simplemente más bonita, sino también más confortable, eficiente, funcional y duradera.

Una villa de los años 70 u 80 puede tener todavía mucha vida por delante.

Y muchas veces, cuando la parcela y la ubicación son buenas, reformar correctamente lo existente puede ser mucho más interesante que empezar desde cero.

¿Estás pensando en reformar una vivienda en la Marina Alta?

En OMarquitectura estudiamos viviendas y parcelas en Teulada-Moraira, Jávea, Benissa, Dénia y otros municipios de la Marina Alta, analizando conjuntamente arquitectura, construcción, instalaciones y situación urbanística antes de plantear la intervención.

Antes de decidir qué cambiar, conviene saber exactamente qué tenemos y qué posibilidades ofrece.